Конфиденциальность, Качество, Надежность

Адрес: 350049, г.Краснодар, ул.Красных Партизан, 144/2

mail@faberlex.ru

Заказать звонок
Главная Практика Оплата цены договора долевого участия векселем.



25.05.2017
Опубликованы рэнкинги рейтингового агентства «Эксперт РА»

13.04.2016
Пресс-релиз


Практика

28.03.2017
Нормами Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве мно-гоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко-торые законодательные акты Российской Федерации" не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве приме-нимы общие нормы гражданского законодательства...

Оплата цены договора долевого участия векселем.

Нормами Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве мно-гоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко-торые законодательные акты Российской Федерации" не определена форма расчетов по договору, следовательно, при оплате договора участия в долевом строительстве приме-нимы общие нормы гражданского законодательства. Так, в Постановлении 11-го ААС от 06.12.2011 по делу N А55-13776/2011 указано: в связи с тем что форма расчетов Феде-ральным законом N 214-ФЗ не определена, стороны в соответствии с п. 2 ст. 862 ГК РФ вправе избрать и установить в договоре любую из форм расчетов, указанных в п. 1 этой статьи, а именно: расчеты платежными поручениями, по аккредитиву, чеками, по ин-кассо, а также расчеты в иных формах, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Исходя из этого положения договора о расчетах посредством передачи застройщику векселей были признаны судом соответствующими нормам законодательства.

Данные выводы изложены и в других известных нам судебных актах, посвященных рассматриваемому вопросу, а также в Письме Минэкономразвития РФ от 20.08.2009 N Д06-2414.

Вместе с тем в арбитражной практике существует и другой подход к рассматривае-мой проблеме.

Например, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-7433/15 по делу N А50-22763/2014 сказано следующее:
«…В соответствии с ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1). Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовре-менно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3).

В силу ч. 1 ст. 18 Закона N 214-ФЗ денежные средства, уплачиваемые участниками доле-вого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для стро-ительства (создания) многоквартирных домов.

Из анализа вышеприведенных положения Закона N 214-ФЗ следует, что установление на момент заключения договора участия в долевом строительстве срока оплаты цены договора является своего рода обеспечением своевременной сдачи объекта недвижимости, а несвое-временная оплата цены договора может привести к неисполнению обязательств застройщи-ка.

Суды установили, что застройщик ООО "ВекторСтройСервис" осуществляет строи-тельство объекта долевого строительства "Жилой дом по ул. А. Макарова, 23 в г. Перми" с привлечением денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23, заключенному с ООО "Регион" (на момент подписания договора владело 95% в уставном капитале ООО "ВекторСтройСервис") на 128 квартир на общую сумму обязательств 286 420 520 руб.

ООО "Регион" в период с апреля 2013 по февраль 2014 года произвело уплату цены дого-вора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 по 44 квартирам на общую сумму 86 928 500 руб., в том числе: путем перечисления денежных средств на расчетный счет за-стройщика в размере 21 153 937,1 руб.; оплаты по письмам застройщика в размере 12 590 440 руб.; передачи простых векселей ООО "Регион" (эмитент) в размере 53 021 615 руб.; взаимоза-чета в размере 162 507,9 руб.

В качестве частичной оплаты по договору долевого участия в строительстве ООО "Ре-гион" передало ООО "ВекторСтройСервис" по актам приема-передачи ценных бумаг, пред-ставленных в материалы дела, десять простых векселей (N РГ-2 - РГ-11) на общую сумму 53 021 615 руб. со сроком их предъявления для оплаты: апрель - ноябрь 2014 года.

Срок оплаты по векселям 20.02.2014 изменен, установлен новый срок платежа - по предъявлению, но не ранее 01.11.2014.

Судами также установлено, что ООО "Регион" является крупным дольщиком, поскольку приобрело 40 процентов квартир в строящемся доме, и от добросовестного и своевременного выполнения данным участником долевого строительства зависит окончание строительства в установленные сроки и выполнение обязательств перед гражданами, приобретшими квартиры в данном доме.

Кроме того, суды установили, что ООО "Регион" по приобретенным квартирам в строя-щемся доме, по которым уплата застройщику (ООО "Векторстройсервис") в соответствии с договором участия в долевом строительстве произведена собственными векселями, посред-ством заключения договоров уступки права требования, заключенными с гражданами в период с мая 2013 по февраль 2014 года, привлекло денежные средства граждан в размере 51 530 080 руб.

Суды отметили, что продление срока предъявления векселей к оплате ставит под угро-зу окончание строительства в установленные сроки и не соответствует основной цели За-кона N 214-ФЗ - защите прав и интересов граждан, вкладывающих средства в строительство жилья в порядке долевого участия - поскольку денежные средства граждан аккумулируются на счетах участника долевого строительства (ООО "Регион") и в дальнейшем не передаются застройщику. Кроме того, в данном случае контролирующий орган не имеет возможности осуществлять контроль за целевым использованием средств граждан.

Судами также учтено, что инспекцией на основании бухгалтерского баланса ООО "Реги-он" по состоянию на 31.12.2013, отчета о финансовых результатах за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 проведен анализ обеспеченности векселей, использованных в качестве частичной уплаты цены договора участия в долевом строительстве от 02.04.2013 N 214-23, активами ООО "Регион", в результате которого выявлена невозможность ООО "Регион" оплатить век-сельный долг.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что требования оспариваемого предписания об уплате участником долевого строительства цены договора участия в долевом строительстве денежными средствами соответствуют основной цели Закона N 214-ФЗ и направлены на устранение нарушений прав граждан - участников долевого строительства…».

Аналогичная позиция изложена и в Определении Верховного Суда РФ от 09.07.2015 N 309-КГ15-6888 по делу N А50-7250/2014:

«…Судом установлено, что в ходе проверок было выявлено нарушение обществом "Ин-вест Строй" и обществом "УралСервис-Финанс" следующих требований:

1. Части 1 статьи 4, статьи 5, части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не-движимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федера-ции" (далее Закон о долевом строительстве), а именно, застройщик (общество "Инвест Строй") и участник долевого строительства (общество "УралСервис-Финанс") предусмотре-ли в договорах участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОК-УСФ/1, ОК-УСФ/2 с до-полнительными соглашениями от 15.10.2013 условие о сроке уплаты цены договоров - до 01.10.2014 (до момента окончания строительства жилого дома);
2. Части 1 статьи 1, части 1 статьи 3, части 1 статьи 5 - застройщиком (обществом "Инвест Строй") в качестве частичной уплаты цены договоров участия в долевом строи-тельстве от 01.12.2011 N ОК-УСФ/1, ОК-УСФ/2 приняты, а участником долевого строитель-ства (обществом "УралСервис-Финанс") переданы векселя общества "УралСервис-Финанс" в сумме 190 206 181 руб.

По результатам проверок обществу "Инвест Строй" и обществу "УралСервис-Финанс" выдано единое предписание от 11.02.2014 N 5-12, которым предписано устранить нарушения, а именно:
- застройщику обеспечить взыскание с участника долевого строительства, а участнику долевого строительства произвести уплату цены договоров участия в долевом строитель-стве от 01.12.2011 N ОК-УСФ/1, ОК-УСФ/2 в сумме 190 206 181 руб. денежными средствами (в целях обеспечения наличия прав требования граждан на жилые помещения);
- внести в договоры участия в долевом строительстве от 01.12.2011 N ОК-УСФ/1, ОК-УСФ/2 условие о сроке уплаты оставшейся (671 382 90-255 980 264 рублей) части цены дого-воров, обеспечивающее необходимое, ритмичное финансирование процесса строительства жилых домов N 61, 62 по ул. Окулова в г. Перми (предлагаемый вариант - график платежей (с указанием конкретных дат, краткосрочных периодов и т.д.);
- обществу "Инвест Строй" (застройщик) в будущем не принимать в качестве уплаты цены договоров от 01.12.2011 N ОК-УСФ/1, ОК-УСФ/2 векселя.

Полагая, что указанное предписание является незаконным и нарушает его права и закон-ные интересы, общество "Инвест Строй" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

Инспекцией в ходе проверки установлено, что фактически денежные средства для стро-ительства жилого дома, строительство которого осуществляет общество "Инвест Строй" с привлечением подрядчиков, привлекаются обществом "УралСервис-Финанс", не являющимся застройщиком, что не соответствует положениям Закона о долевом строительстве.

Привлеченные денежные средства граждан обществом "УралСервис-Финанс" передаются по договорам долевого участия обществу "Инвест Строй" не в полном объеме. В большей ча-сти расчеты осуществляются векселями общества "УралСервис-Финанс".

С гражданами, чьи денежные средства привлекаются для строительства, заключается не договор участия в долевом строительстве, а договор об уступке права требования, сто-роной по которому выступает не застройщик, как того требует Закон о долевом строи-тельстве, а общество "УралСервис-Финанс", поименованное как "дольщик" в договоре, заклю-ченном с застройщиком - обществом "Инвест Строй".

В силу части 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве денежные средства, уплачи-ваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию за-стройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с частью 1 статьи 5 данного Закона в договоре указывается цена дого-вора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строи-тельства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика

На основании изложенного суд пришел к выводу, что включение в договоры условия о сро-ке уплаты цены договора - до 01.10.2014, то есть к моменту окончания строительства, мо-жет повлечь нарушение прав и законных интересов добросовестных дольщиков…».

Исходя из вышеизложенного, можно заключить, что действующее законодательство, в целом, не запрещает как рассрочку (либо отсрочку) платежей по договору долевого участия, так и использование различных форм расчетов. Вместе с тем, если контролиру-ющие органы посчитают, что в результате этого стороны договора проявляют недобросо-вестность, нарушая, возможно, тем самым права иных дольщиков, то им может быть вы-дано предписание об устранении выявленных нарушений. Либо о расторжении соответ-ствующего договора.

Фрадкин В.Д., налоговый консультант ГК «Фабер Лекс»

Рейтинг статьи:  
Рейтинг:

Комментарии:

Ваше имя:
Комментарий:
Введите, пожалуйста, код:




КУРС ВАЛЮТ   
USD ЦБ, 22/08 59,14
EUR ЦБ, 22/08 69,43

www.faberlex.ru

© 1997-2017 группа компаний "Фабер Лекс"

Карта сайта

Адрес: 350049, г.Краснодар, ул. Красных Партизан, 144/2

mail@faberlex.ru

Заказать звонок