Конфиденциальность, Качество, Надежность

Адрес: 350049, г.Краснодар, ул.Красных Партизан, 144/2

mail@faberlex.ru

Заказать звонок
Главная Практика Наша арбитражная практика



25.05.2017
Опубликованы рэнкинги рейтингового агентства «Эксперт РА»

13.04.2016
Пресс-релиз


Практика

26.12.2012
В судебной практике нередко возникает вопрос о том, кому и в каком объеме причитаются платежи, внесенные субарендатором по договору субаренды, признанному впоследствии недействительным.
Некоторые суды склонны полагать, что таковым лицом является собственник имущества. Данное утверждение базируется на положениях п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» от 11.01.2000 года № 49, в соответствии с которым денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.
В качестве же судебной практики суды, настаивающие на таком выводе, ссылаются на правовой подход, изложенный в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1744/11 от 07.06.2011 года.
Как нам кажется, данная позиция не основана на нормах права и является следствием как формального прочтения руководящих писем Высшего Арбитражного Суда РФ, так и проведения некорректных аналогий.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. При этом абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ закреплено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Таким образом, нормами ст. 608, 615 ГК РФ закреплено, что арендодателем может быть и иное лицо, нежели собственник, при этом нормативное регулирование правового положения арендодателя-несобственника не отличается от нормативного регулирования правового положения арендодателя-собственника.
При таких обстоятельствах следует согласиться, что действующее гражданское законодательство дозволяет лицу, правом собственности на имущество не располагающему (арендатору), передавать его во владение и пользование третьему лицу (в субаренду) за вознаграждение (субарендную плату).
На основании изложенного следует признать, что указание в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» от 11.01.2000 года № 49 на размер причитающегося собственнику возмещения не следует понимать исключительно буквально, поскольку действующее законодательство допускает возможность передачи имущества (а также имущественного, в том числе обязательственного, права) не только собственником, но и несобственником. При рассмотрении наличия и размера неосновательного обогащения у арендатора при недействительности договора субаренды необходимо принимать во внимание согласованность ставок платы за пользование сданными в субаренду помещения и непревышение данных ставок над среднерыночными ценами. Размер ставки аренды по договору между собственником и арендатором правового значения для разрешения данного вопроса не имеет.
Данный вывод следует из Постановлений Президиума ВАС РФ, в частности Постановлений от 08.04.2008 N 1051/08 по делу N А40-13978/07-60/103, от 29.11.2011 г. № 9256/11 по делу № А73-10207/2010, от 06.09.2011 N 4905/11 по делу N А51-23410/2009, в которых раскрывается истинный правовой смысл положений п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 года № 49.
При этом правовой подход, изложенный в Постановлении Президиума ВАС РФ № 1744/11 от 07.06.2011 года, не может применяться в части отношений, возникающих из договоров субаренды.
Действительно, согласно п. 4 ст. 20 ЗК РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. Понятие распоряжения, данное этой нормой, было разъяснено п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005 года № 11, в соответствии с абзацем 3 которого после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного 
участка.
Таким образом, передача земельного участка во владение и пользование (в аренду) лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования на данный земельный участок, не допускается, то есть, по сути, не допускается извлечение дохода, связанного с такой передачей. В связи с этим лицо, которому принадлежит право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, не может быть лицом, за чей счет фактический пользователь земельного участка обогатился, поскольку такому правообладателю, как было указано ранее, денежные средства не причитаются.
Однако, как установлено п. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Одновременно п. 6 ст. 22 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Таким образом, земельное законодательство, как и гражданский закон, на который земельное 
законодательство также делает ссылку, допускает извлечение дохода арендатором земельного участка в свою пользу путем сдачи данного земельного участка в субаренду.
При таких обстоятельствах следует признать, что арендатор, в том числе недвижимого имущества (даже и земельного участка), вправе извлекать доход в свою пользу путем сдачи имущества (в том числе недвижимого) в субаренду, при этом его правовое положение не отличается от такового собственника данного имущества. Как следствие, права арендатора при применении последствий недействительности договора субаренды по своему объему равны правам собственника данного имущества, как если бы он защищал свои права путем подачи аналогичного иска.

Сотрудники ООО ЮА «Фабер Лекс» Вахтин Н.И. и Киселев В.И. отстаивали указанную выше позицию в Высшем арбитражном суде РФ в рамках дела № А32-16388/2011 г., по результатам судебного разбирательства изложенные доводы были признаны обоснованными, судебные акты судов трех инстанций были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Рейтинг статьи:  
Рейтинг:

Комментарии:

Ваше имя:
Комментарий:
Введите, пожалуйста, код:




КУРС ВАЛЮТ   
USD ЦБ, 21/10 57,51
EUR ЦБ, 21/10 67,89

www.faberlex.ru

© 1997-2017 группа компаний "Фабер Лекс"

Карта сайта

Адрес: 350049, г.Краснодар, ул. Красных Партизан, 144/2

mail@faberlex.ru

Заказать звонок